Obras de accesibilidad en Edificios Residenciales

Los propietarios deben pagar las obras y servicios necesarios para conservar el edificio habitable, accesible y seguro, además de los gastos comunes generales.

Las circunstancias económicas actuales obligan a extremar la precaución frente a cualquier tipo de gasto innecesario. Y más en las comunidades de vecinos, donde los importantes costes que acarrean los edificios pueden suponer un notable esfuerzo para las economías familiares. De ahí que sea imprescindible que los propietarios deban conocer de qué gastos pueden prescindir y cuáles han de sufragar de acuerdo a lo dictaminado por la Ley de Propiedad Horizontal, el marco regulatorio que rige la normativa y disposiciones de la comunidad.

¿Qué dice la Ley?

Las comunidades de vecinos están sometidas y regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, que tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, denominada propiedad horizontal. Además, cada comunidad de vecinos puede establecer sus propios estatutos internos. Estos documentos, que deben estar inscritos en el Registro de la propiedad correspondiente, sirven para aproximar y adecuar la normativa legal a las necesidades de cada comunidad. Por ello, pese a que no son obligatorios, su adopción es recomendada por expertos y juristas para evitar y resolver situaciones de conflicto.

Cuando se adopten acuerdos para realizar innovaciones no exigibles, el vecino en desacuerdo puede oponerse a pagar

Tal y como especifica el artículo 10 de la Ley, es obligación de la comunidad realizar las obras necesarias para el sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, para que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, de accesibilidad y seguridad. Esta contribución, se llevará a cabo con arreglo a su respectiva cuota de participación.

¿Qué gastos comunes son obligatorios?

• Cuotas comunes. Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios deben contribuir (con arreglo a su cuota de participación) a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Así, según el tipo de inmueble y sus características, las zonas comunes de las que se beneficia cada uno de los propietarios (como portal, escalera, ascensor, piscina o azotea), los gastos generales derivados de la conservación y reparación (como electricidad, limpieza, portería, vigilancia, calefacción central o mantenimiento de instalaciones) o los gastos municipales (si la parcela donde está el edificio tiene referencia catastral, tendrá que costear la recogida de basuras o abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles), han de ser sufragados en función de las distintas cuotas de participación fijadas en junta. Ello es así, siempre que no haya otros acuerdos en los estatutos. Por tanto, el conjunto de propietarios de un edificio constituido en comunidad de vecinos ha de compartir la responsabilidad y los beneficios de ese inmueble, aunque no utilicen todas sus dependencias o incluso aunque no residan en él. El carácter imperativo de esos gastos, al que todos los propietarios deben contribuir, se fija en función de la obligatoriedad de mantener en perfecto estado los bienes y servicios comunes del inmueble.Por su parte, la cuantía de las cuotas de participación de cada propietario se determina de forma porcentual y el baremo está fijado de antemano en las escrituras; unas cuotas que se deciden en función de la superficie de cada piso o local, de su incidencia en la comunidad, ubicación o el uso de elementos y servicios comunes.
• Obras necesarias. De acuerdo a la ley, todos los propietarios están obligados a sufragar la cuota establecida por la comunidad para el pago de los gastos generales, pero también de aquellos que se deriven de las obras necesarias, siempre en función de su cuota de participación. Así, deberán sufragar los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad necesarias para el mantenimiento del edificio y de sus servicios, para que reúnan las condiciones estructurales, de habitabilidad y seguridad. Esto es, todas aquellas obras puntuales realizadas en zonas comunes, derramas o demás gastos imprescindibles.

Fondos de reserva. La comunidad de vecinos debe contar con el denominado fondo de reserva, una cuantía que se fija de forma anual tras la aprobación del presupuesto de la comunidad y que, según la Ley, debe superar el 5% de su último presupuesto ordinario. Este fondo será utilizado para atender las obras de conservación y reparación de la finca o bien realizar una derrama extraordinaria, como las causadas por incendios, explosiones o inundaciones, para que los vecinos contribuyan económicamente a dichas obras o reparaciones.

Reformas u obras de mejora no exigibles. La Ley de Propiedad Horizontal refleja en su artículo 11 que ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

• Gastos extraordinarios. La ley señala que cuando la junta de propietarios adopte acuerdos para realizar innovaciones no exigibles (aquellos servicios o mejoras no necesarios para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble) y cuya cuota de instalación exceda del importe habitual de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, aquel propietario que no esté de acuerdo con este gasto no tendrá obligación de acometerlo. Asimismo, tampoco podrá modificarse la cuota que deba pagar, aunque no pueda privársele de la mejora o ventaja. Ahora bien, esto será posible, siempre y cuando impugnen la decisión de la junta en un plazo no superior a tres meses y se encuentren al corriente de pago de cuantas deudas vencidas hubiese.

Artículo 15. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Uno. Se modifica el apartado 2 del artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que queda redactado del siguiente modo:
«2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Dos. Se modifica el apartado 3 del artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que queda redactado del siguiente modo:

«3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.»

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